Prima casa, stop alle agevolazioni per gli under 36: stangata in arrivo

Se sei nato dopo il 31 dicembre 1988 e stai pensando di acquistare una casa del valore di 250.000 euro, dovresti sapere che se non procedi con la firma dell’atto notarile entro la fine di quest’anno, dovrai affrontare costi aggiuntivi significativi in termini di tasse. In particolare, se acquisti da un venditore privato, dovrai pagare 2.600 euro in più in tasse. Se invece acquisti da un costruttore, l’importo delle tasse aggiuntive salirà a 10.600 euro.

La ragione di questi importi extra è legata alla scadenza delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa e del fondo di garanzia sui mutui per la prima casa riservati agli acquirenti di età inferiore ai 36 anni, entrambi previsti per scadere il 31 dicembre prossimo. L’articolo 3 del disegno di legge di Bilancio 2024 del governo Meloni proroga solo l’attività del fondo per i mutui, finanziandolo con un importo di 282 milioni di euro.

A meno che non ci siano modifiche apportate durante il processo parlamentare, questa situazione si tradurrà in un aumento significativo dei costi per i giovani in cerca di una casa, specialmente in un momento economico che non è particolarmente favorevole per il mercato immobiliare.

Il calcolo delle spese aggiuntive legate all’acquisto segue un approccio approssimativo nel caso di transazioni con venditori privati, mentre è preciso al centesimo quando si tratta di acquisti da costruttori. Nel primo caso, le imposte non si basano sul valore reale della casa, ma sulla rendita catastale moltiplicata per un coefficiente specifico.

Tuttavia, è importante notare che nella stragrande maggioranza dei casi, la rendita catastale moltiplicata è inferiore al prezzo reale della casa. Nella nostra analisi, abbiamo ipotizzato che le imposte siano calcolate sulla metà del prezzo di acquisto, ovvero 125.000 euro.

Su questa cifra, si applica l’imposta di registro al 2% con una base minima di 1.000 euro, che nel caso specifico ammonta a 2.500 euro. Inoltre, ci sono anche le imposte ipotecarie e catastali sostitutive, ciascuna pari a una cifra fissa di 50 euro. Tuttavia, è importante notare che fino al 31 dicembre prossimo c’è un’esenzione da queste imposte, ma a partire dal 1° gennaio successivo, questa esenzione non sarà più applicabile.

Nel caso di acquisto da un costruttore, la situazione è differente. L’IVA viene applicata al 4% sul prezzo della casa, ma fino al 31 dicembre va pagata, anche se dà diritto a un credito equivalente di imposta. Inoltre, fino alla fine del 2023, l’acquisto è esente dalle imposte di registro, catastale e ipotecaria, che in regime IVA ammontano a 200 euro ciascuna. Tutto ciò si traduce in un costo aggiuntivo di 10.600 euro, come detto all’inizio.

In aggiunta a questo, c’è un ulteriore aumento dei costi per i giovani che desiderano acquistare una casa e devono ottenere un mutuo. Infatti, non viene neanche prorogata l’esenzione dall’imposta sostitutiva, che è pari allo 0,25% dell’importo preso in prestito. Quindi, nel caso dell’acquisto di una casa del valore di 250.000 euro con un mutuo di 200.000 euro, ciò significa che si dovranno affrontare 500 euro aggiuntivi in costi relativi all’imposta sostitutiva.

Viene prorogata invece l’attività del fondo di garanzia gestito da Consap sui mutui. In particolare, questo fondo interviene sui mutui prima casa, e prioritariamente su quelli stipulati dagli under 36, con rapporto tra somma mutuata e valore della casa dall’80 al 100%, garantendo che in caso di insolvenza del debitore coprirà l’80% del debito residuo.

Un meccanismo che consente di erogare finanziamenti che o non verrebbero dato o, se concessi, avrebbero condizioni assai meno favorevoli rispetto a quelle previste dal fondo Consap e aggiornate ogni mese.

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